¿Qué derechos tengo como propietario en un edificio según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal?

En España la propiedad horizontal se regula en el artículo 396 del Código Civil que se desarrolló posteriormente en la  Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Además, hay que añadir, a nivel autonómico, la regulación del Código Civil de Cataluña que habla de la propiedad horizontal en el Capítulo III del libro quinto.

Para comprenderlo mejor partimos de un ejemplo:

• Eres propietario de un piso en un edificio en el que hay otros pisos o locales, el edificio tiene jardín y una pista de tenis.
• En este caso tienes la propiedad de tu piso (que es un elemento privativo) y la copropiedad junto con el resto de vecinos (en función de una cuota) de todos los elementos comunes, por ejemplo: la fachada, el portal, los ascensores, el jardín y la pista de tenis.

El Código Civil (derecho común) establece en el artículo 396 que:

• Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. (..)
• Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Como consecuencia de lo anterior se elaboró la LPH que en el artículo 3 establece que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local

• El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente (…)
• La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

¿Cuál es la regulación de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña?

Para completar lo anterior, el Código Civil de Cataluña en su libro quinto artículo 553.1 define la propiedad horizontal de la siguiente forma:

El régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.

Derechos de los propietarios en la propiedad horizontal según la Ley de Propiedad Horizontal

Como consecuencia de todo lo anterior, los derechos de los propietarios en la propiedad horizontal según el artículo 3 de la LPH son los siguientes:

• El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. Es decir, la propiedad sobre tu piso y lo que haya en él que te sirva a ti como propietario y los anejos (garaje y trastero, por ejemplo).
• La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Por ejemplo: la cubierta, la fachada, el portal y el ascensor, entre otros.
• Cada propietario tiene una cuota de participación en los elementos comunes que se expresa con un porcentaje. Esa cuota se utiliza para definir la participación en las cargas y beneficios de la comunidad (es decir, los gastos de comunidad, entre otros). Esta cuota no se altera por mejoras o menoscabos en el piso o local.
• Finalmente, el artículo 3 de la LPH establece que cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.

En definitiva, ser propietario de un piso en un edificio conlleva varios derechos que es necesario conocer.

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