Muerte del arrendatario de un contrato de alquiler: ¿Puedo subrogar el contrato?

¿Qué pasa si fallece el titular de un contrato de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos es quien define todo lo que atañe a los contratos de alquiler. Desde Bourgeois Fincas queremos ayudarte a entender a la perfección esta Ley y así definir qué derecho y obligaciones tienes para cada uno de las situaciones que se pueden dar.

En esta ocasión descubriremos qué podemos hacer cuando el titular de un contrato de arrendamiento (contrato de alquiler) fallece, en cuanto a la subrogación de dicho contrato.

De la misma forma que en los Artículos 14 y el Artículo 15 de la LAU (Ley de Arrendamiento Urbano) deberemos diferenciar entre contratos previos al 6 de junio del 2013 y posteriores.

Antes de adentrarnos en desgranar este Artículo de la LAU, revisemos cual es el texto que nos ofrece la Ley de Alquileres en España con toda la información actualizada para 2024.

¿Qué dice la ley y el código civil sobre el fallecimiento del arrendatario y los contratos de alquiler en 2?

Artículo 16. Muerte del arrendatario

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

• a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
• b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
• c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
• d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
• e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
• f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

   4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Resumen del Artículo 16: Fallecimiento del arrendatario de un contrato de alquiler

A continuación, haremos un desglose de toda la información que nos facilita el Artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , empezando por quién puede subrogar un contrato de alquiler en caso de defunción del titular, en orden de prioridad legal:

1. El cónyuge del arrendatario. En caso de divorcio, separación o nulidad de matrimonio no podrá subrogar el contrato de alquiler o arrendamiento.
2. La persona que haya convivido con el titular del contrato de arrendamiento durante los dos años previos a la defunción en forma de relación de afectividad permanente. No se realizarán ninguna diferenciación de orientación sexual. Se deberá demostrar mediante padrón o certificado de convivencia. Queda anulada la medida de dos años de convivencia en el caso de que exista descendencia común.
3. Los hijos que en el momento de la defunción estuvieran bajo la tutela del arrendatario o hubiesen convivido con él durante los dos años previos. En este caso deberemos probar nuevamente la convivencia.
4. Los padres del arrendatario que hubieran convivido con el titular del contrato de alquiler o arrendamiento durante los dos años anteriores y puedan probar esta circunstancia.
5. Hermanos del arrendatario (inquilino) que nuevamente hayan convivido dos años y puedan probarlo.
6. Las personas que hubieran convivido con el titular, si haber sido nombradas anteriormente durante los dos años previos al fallecimiento con una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral y que sufran de un grado de disminución igual o superior al 65%.

En la siguiente imagen podrás descubrir una breve guía para saber cuál es el tercer grado colateral de parentesco:

Ahora que ya sabes cuales son las prioridades de subrogación de un contrato de alquiler o arrendamiento según la Ley de Arrendamientos Urbano o LAU ,a continuación te explicaremos cómo se debe comunicar el fallecimiento del titular de un contrato de arrendamiento para proceder a la subrogación del mismo.

Contratos posteriores al 6 de junio del 2013:

Deberás tener en cuenta que si tu contrato de alquiler o arrendamiento es posterior a esta fecha es posible que incluya una cláusula por la que nadie podrá subrogar el contrato de alquiler a posteriori del 3 año de alquiler.

¿Qué hacer si tu inquilino fallece? Pasos a seguir para la subrogación del contrato de alquiler en caso de defunción del familiar

Comunicar de manera fehaciente el fallecimiento del titular al arrendador (casero)

El primer paso en caso de fallecimiento del inquilino es notificar formalmente al arrendador sobre el deceso. Este aviso debe realizarse de manera fehaciente, es decir, por medio de un método que garantice que el casero recibe la notificación (como una carta certificada o un burofax). Este paso es fundamental para que el propietario esté al tanto de la situación y se puedan iniciar los trámites para la subrogación del contrato de alquiler a un familiar, si así corresponde.

Adjunta el certificado o parte de defunción

Junto con la notificación del fallecimiento, es necesario adjuntar un certificado de defunción o el parte correspondiente que acredite el deceso del titular del contrato. Este documento oficial es imprescindible para formalizar el proceso de subrogación, ya que sin él el arrendador no podrá comprobar la situación. Asegurarse de enviar este documento de manera oportuna ayudará a evitar retrasos y posibles conflictos durante el proceso de transferencia del contrato.

Informar de todos los datos personales de la persona que va a adquirir el contrato

Para completar el proceso de subrogación, el familiar que desee asumir el contrato debe proporcionar sus datos personales al arrendador. Esto incluye nombre completo, número de identificación (DNI o similar), relación de parentesco con el fallecido y, si fuera necesario, prueba de convivencia en la vivienda. Este paso asegura que el casero cuente con toda la información del nuevo inquilino y permite realizar una actualización formal del contrato de alquiler en nombre del familiar subrogado, facilitando la continuidad del arrendamiento.

Ley de Arrendamientos Urbanos

¿Qué implica el fallecimiento del titular de un contrato de alquiler?

Efectos inmediatos en el contrato de arrendamiento

El fallecimiento del titular de un contrato de alquiler tiene efectos directos e inmediatos en la relación contractual entre el arrendador y los posibles herederos o convivientes del inquilino. En primer lugar, es importante aclarar que el contrato no se extingue de forma automática con la defunción, sino que quedan determinadas opciones de subrogación para ciertos familiares o convivientes, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Mientras se determina quién asumirá el contrato, los pagos de la renta y las obligaciones básicas deben seguir cumpliéndose para evitar problemas legales o deudas acumuladas.

Responsabilidades de los familiares y convivientes

Ante el fallecimiento del titular, los familiares o convivientes que residían en la vivienda deben notificar cuanto antes el deceso al propietario y decidir si desean subrogarse en el contrato de alquiler. La ley permite que ciertos familiares, como el cónyuge, la pareja de hecho, descendientes o ascendientes que convivieran con el inquilino, tengan prioridad para continuar con el arrendamiento en las mismas condiciones establecidas en el contrato original. En estos casos, será responsabilidad de los familiares o convivientes interesados proporcionar la documentación necesaria y cumplir con los requisitos para formalizar la subrogación.

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¿Se puede continuar con el contrato de alquiler tras el fallecimiento del titular?

Derechos de los familiares para subrogar el contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a los familiares ciertos derechos para subrogarse en el contrato de alquiler tras el fallecimiento del titular. Entre los familiares que tienen prioridad para asumir el contrato están el cónyuge o pareja de hecho que convivía con el inquilino, así como descendientes y ascendientes que hayan compartido la vivienda de manera estable en los dos años previos al fallecimiento. Estos familiares tienen un plazo específico para informar al arrendador de su intención de continuar con el contrato, generalmente de tres meses desde la fecha del deceso, para que el proceso sea válido.

Casos en los que no es posible continuar con el alquiler

Sin embargo, existen casos en los que no es posible continuar con el contrato de alquiler tras el fallecimiento del inquilino. Esto ocurre si no hay familiares convivientes que cumplan con los requisitos establecidos por la ley para subrogarse, o si el contrato original incluye una cláusula de exclusión de subrogación en caso de fallecimiento. En estos casos, el arrendador tiene el derecho de recuperar la posesión de la vivienda sin necesidad de indemnizar a los herederos del titular fallecido. También es posible que el propietario decida rescindir el contrato si el fallecido era el único ocupante de la vivienda y no hay personas interesadas en asumir la renta y las responsabilidades del contrato.

Otros artículos del Capítulo 2, referentes a la duración del contrato

• • • Artículo 9. Plazo mínimo.
    • Artículo 10. Prórroga del contrato
    • Artículo 11. Desistimiento del contrato.
    • Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
    • Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
    • Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
    • Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
    • Artículo 16. Muerte del arrendatario.

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