Artículo 34 LAU: Indemnización al arrendatario de un local comercial
En muchas ocasiones, inquilinos de locales alquilados ven frustrado su intento de renovar el contrato de alquiler con sus arrendadores o caseros. Por ello en la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU podemos encontrar el Artículo 34 sobre Indemnización al arrendatario de un local.
En este artículo de la LAU o Ley de alquileres de España podremos ver reflejada toda la legislación referente en cuanto a indemnizaciones a los arrendatarios de un local.
Empecemos por ver qué nos dice el Artículo 34 sobre esta situación tan desagradable que en ocasiones los arrendatarios se ven forzados a soportar o bien, que los mismos arrendatarios exigen sin cumplir los requisitos para la indemnización.
Además, también veremos el Artículo 1255 del Código Civil el cual reglamentará la posibilidad de establecer cláusulas especiales en los contratos de arrendamiento de un local siempre que sea de mutuo acuerdo y no incumplan en ningún modo con la legislación vigente.
Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo 1255 del Código Civil
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.
Ahora que ya sabes que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU sobre la indemnización al arrendatario de un local y el Artículo 1255 del Código Civil sobre Cláusulas Especiales en Contratos de Arrendamiento, desgranemos todos los factores que debemos tener en cuenta:
Objetivo del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- Proteger al inquilino o arrendatario de un local que tras más de 5 años de contrato no se le renueva el contrato incurriendo así en la necesidad de trasladar su negocio, dándose la posibilidad de la pérdida de la clientela habitual.
- Además, pretende limitar los casos en que los arrendadores pueden aprovecharse de la trayectoria del negocio construido por el arrendatario, sacando así un lucro propio.
Requisitos para poder pedir una indemnización como arrendatario de un local
- No haber estipulado en el contrato de arrendamiento la renuncia a indemnización alguna en caso de finalización del contrato, siendo este caso autorizado en el Artículo 1255 del Código Civil.
- Duración mínima del contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda sea como mínimo de 5 años de forma ininterrumpida.
- Que la finalización del contrato de arrendamiento o alquiler sea producida por el término del tiempo de contrato pactado. Jamás se tendrá derecho a indemnización al arrendatario cuando sea el arrendatario quién finalice el contrato de alquiler.
- Que en el local se haya realizado una actividad comercial de venta al público.
- El arrendatario deberá comunicar al arrendador, es decir, que el inquilino deberá comunicar al propietario del local, con mínimo 4 meses de antelación su voluntad de renovación del contrato por un mínimo de 5 años más.
Cuál es la indemnización al arrendatario en caso de cumplir todos los requisitos exigidos
Existen dos claros casos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU donde se refleja cuál será la indemnización al arrendatario en caso de extinción del arrendamiento, veámoslos.
El Arrendatario continúa con el negocio en otro local
En este caso el arrendatario deberá:
- Instalar un local en el mismo municipio que el que venía arrendando dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato de alquiler del anterior local.
- El nuevo local deberá dedicarse a la misma actividad comercial.
Indemnización: En este caso la indemnización será de los costes del traslado más los perjuicios derivados de la pérdida de clientela respecto a los 6 primeros meses del nuevo local.
El Arrendatario finaliza su actividad comercial
En este caso el arrendatario deberá:
- Haber cesado su actividad comercial en los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento.
- No iniciar ninguna actividad comercial de venta al público en los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento.
- Que el arrendador inicie la misma actividad comercial o similar en el antiguo local en los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento.
Indemnización: La indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato de arrendamiento finalizado con un máximo de 18 mensualidades
Otros artículos incluidos en el Título III, acerca de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
- Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
- Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendamiento.
- Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
- Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
- Artículo 33. Muerte del arrendatario.
- Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
- Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
