Qué es la enajenación de la vivienda arrendada – Artículo 14 LAU
En el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos podremos ver qué sucede cuando se produce la enajenación de la vivienda arrendada.
Generalmente existen dos tipos de casos, los contratos previos al 6 de junio del 2013 y los posteriores al 6 de junio del 2013.
Para entender el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, deberemos complementarlo con el Artículo 1571 del Código Civil y el Artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada de Ley de Arrendamientos Urbanos
El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Artículo 1571 de Código Civil sobre el contrato de Arrendamiento
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Artículo 34. antigua Ley Hipotecaria
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Ahora que ya tienes las herramientas necesarias para entender el artículo 14 sobre la enajenación de la vivienda arrendada haremos dos grandes bloques diferenciados por las fechas de los contratos de arrendamientos.
Enajenación de vivienda arrendada con contratos posteriores al 6 de junio del 2013
Para contratos de arrendamiento en fechas posteriores al 6 de junio del 2013.
Pregunta:
¿Debo marcharme inmediatamente si recibo una comunicación conforme debo abandonar mi vivienda arrendada?
Respuesta:
No, según el artículo 14.1 de la LAU:
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El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Por tanto, deberemos averiguar si el contrato de arrendamiento está inscrito o no en el registro de la sociedad, y dependiendo de ello nos encontraremos que:
Enajenación de vivienda arrendada inscrita en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de arrendamiento de la vivienda enajenada está inscrito en el registro de la propiedad, puedes estar tranquilo, puesto que el nuevo propietario debe respetar los tiempos fijados en el contrato de arrendamiento.
Enajenación de vivienda arrendada no inscrita en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de arrendamiento de la vivienda sometida a proceso de enajenación no está inscrito en el registro de la propiedad deberemos seguir lo que nos indica el Artículo 14.2 de la LAU:
- Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Para una buena interpretación del Artículo 14 de la LAU sobre la enajenación de la vivienda deberemos desarrollar dos contextos distintos.
Contexto 1. El comprador de la vivienda a enajenar (el nuevo dueño) NO conoce la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda comprada.
En este caso debemos aclarar que según el Artículo 25 de la LAU en el contrato de compraventa debe especificarse que la vivienda adquirida (comprada) está arrendada o no (alquilada o no). Dicho esto, y sabiendo que cuando llueve el agua va de arriba para abajo, las consecuencias son para el inquilino.
En este caso el comprador no tiene porqué respetar el contrato de arrendamiento. Tampoco especifica cuánto tiempo tiene el inquilino para abandonar la vivienda, aunque generalmente se suele dar los 3 meses reflejados en el Artículo 14.2 de la LAU.
Contexto 2. El comprador de la vivienda a enajenar (el nuevo dueño) SI conoce la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda comprada.
Nuevamente tendremos dos posibilidades en cuanto a los resultados sobre la enajenación de la vivienda. En este caso podremos realizar dos interpretaciones distintas de lo citado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Concretamente deberemos fijarnos en que si realizamos una interpretación literal o contextual. En caso de literalidad el comprador conocía la existencia del arrendamiento y debe respetarlo tal como coincide el Art. 14 de la LAU, por tanto, el inquilino tiene 3 meses para encontrar un piso antes de que se proceda a la enajenación de la vivienda.
En caso contextual entenderemos que como el comprador no conocía la existencia del arrendamiento, no debe respetar ninguno de los términos que aparecen en este artículo de la LAU, por lo que el inquilino deberá buscar una nueva vivienda.
Enajenación de vivienda arrendada con contratos previos al 6 de junio del 2013
En este caso el inquilino ha recibido la comunicación conforme debe abandonar su vivienda arrendada por la cual contrajo contrato de arrendamiento en fechas anteriores al 6 de junio del 2013.
Para el estudio de este caso deberemos diferenciar en dos grandes grupos:
- Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de más de 5 años de duración.
- Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de menos de 5 años de duración.
Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de inferior a 5 años de duración.
Nuevamente bifurcaremos las opciones posibles de enajenación de la vivienda:
Dentro de los primeros cinco años de contrato:
En este caso no hay mucho que comentar, ya que en el supuesto caso de que la vivienda hubiera sido arrendada el día 5 de junio del 2013, los primeros 5 años darían fecha de 5 junio del 2018, por tanto, queda fuera de fechas.
Después de los primeros cinco años de contrato:
En este caso el inquilino deberá marcharse, puesto que el comprador no tiene porqué respetar el contrato de arrendamiento, ya se encuentra en la prórroga del mismo, por tanto, automáticamente es viable la enajenación de la vivienda.
Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de más de 5 años de duración.
En este caso también debemos diferenciar entre contratos de arrendamiento que se encuentren dentro o fuera de los primeros 5 años pactados de contrato:
Dentro de los primeros cinco años de contrato:
En este caso podemos observar que si el comprador (nuevo propietario) de la vivienda arrendada afectada de resolución de enajenación de la vivienda es un comprador de buena fe (no sabía que la vivienda estaba arrendada) deberá respetar el tiempo fijado por el contrato.
Sin embargo, si se trata de un comprador de mala fe, aunque debe respetar los tiempos fijados en el contrato no entrará en la obligatoriedad de prorrogar el contrato de arrendamiento transcurriendo el tiempo pactado inicialmente.
Después de los primeros cinco años de contrato:
En esta ocasión volveremos a diferenciar entre comprador de buena fe o comprador sin buena fe.
En el caso de ser un comprador de buena fe (no sabía que la vivienda estaba arrendada) podrá ejecutar la resolución de enajenación de la vivienda.
De lo contrario, si se tratara de un comprador sin buena fe (sabe que la vivienda está arrendada) deberá respetar el tiempo pactado en el contrato hasta que, según el Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, finalice el periodo de prorroga del contrato de arrendamiento de 3 años.
Otros artículos del Capítulo 2, referentes a la duración del contrato
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- Artículo 9. Plazo mínimo.
- Artículo 10. Prórroga del contrato
- Artículo 11. Desistimiento del contrato.
- Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
- Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
- Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
- Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
- Artículo 16. Muerte del arrendatario.
