Las rentas inmobiliarias derivadas de la propiedad de inmuebles, como alquileres o ventas, son una fuente común de ingresos. Sin embargo, es fundamental entender cómo se declaran y tributan estos beneficios en la declaración de la renta.
En el artículo de hoy, desde Bourgeois Fincas, agentes inmobiliarios en Barcelona, te contamos cómo funcionan las rentas inmobiliarias, qué deducciones puedes aplicar y qué modelos fiscales debes presentar.
¿Qué son las rentas inmobiliarias y qué tipos existen?
Definición del concepto de rentas inmobiliarias
Las rentas inmobiliarias son los ingresos generados a partir de la explotación de un inmueble, ya sea a través del alquiler, la venta o cualquier otra operación que involucre un bien inmueble. En función del tipo de renta que se obtenga, ésta deberá declararse en la Base Imponible general o del ahorro en la declaración de la renta del propietario del inmueble.
Tipos de rentas: alquileres, venta de inmuebles y otros ingresos derivados del uso de propiedades
Existen varios tipos de rentas inmobiliarias. El más común es el alquiler de inmuebles, ya sea para uso de vivienda habitual o para fines comerciales. Otro tipo es la venta de inmuebles, que habitualmente genera una ganancia patrimonial que también debe declararse. Además, otros ingresos pueden derivarse de la explotación de propiedades, como los obtenidos por el alquiler turístico o la cesión temporal de espacios para eventos. Por último, también debe declararse un rendimiento presunto por el mero hecho de tener el propietario el inmueble a su disposición (sería el caso de inmuebles vacíos o uso como segunda residencia).
Estos diferentes tipos de rentas tienen implicaciones fiscales distintas, por lo que es crucial conocer cómo deben ser declarados y qué deducciones pueden aplicarse en cada caso. Por ejemplo, los alquileres generan ingresos regulares que tributan en el IRPF, mientras que la venta de un inmueble genera una ganancia patrimonial que tributa a través de otros mecanismos fiscales.
¿Cómo tributan las rentas de alquiler?
Tributación en la declaración de la renta (IRPF)
En el IRPF, las rentas obtenidas por el alquiler de inmuebles tributan como rendimientos del capital inmobiliario. El arrendador tiene derecho a deducir determinados gastos y aplicar reducciones sobre los ingresos declarados, lo que puede reducir la base imponible y, por tanto, la cantidad a pagar.
Alquiler de vivienda
El rendimiento procedente del alquiler de una vivienda se incluye como rendimiento de capital inmobiliario en la declaración de la renta. A la renta obtenida por el alquiler se le pueden restar todos los gastos necesarios para la obtención de estos ingresos (que se especifican más adelante). Al rendimiento obtenido, se le pueden aplicar unas reducciones que van desde el 50% al 90%, en función del tipo de contrato y del tipo de arrendatario, siempre y cuando el arrendatario utilice el inmueble como vivienda. No se aplica esta reducción a los arrendamientos de temporada o turísticos. El rendimiento neto, después de la aplicación de estas reducciones, se incluye en la Base Imponible General y tributa en función del tipo marginal que corresponda al contribuyente, en función de las demás rentas que obtenga.
Alquiler de inmuebles para uso distinto de vivienda
En el caso del alquiler de inmuebles destinados a usos comerciales, las rentas también deben incluirse en la base imponible general del propietario, con la deducción de los mismos gastos relativos al local alquilado, pero sin la posibilidad de aplicar las reducciones señaladas en el apartado.
Deducciones aplicables a las rentas inmobiliarias
Deducción por gastos de conservación y reparación
Uno de los beneficios fiscales más importantes es la deducción de los gastos de conservación y reparación del inmueble. Estos gastos son aquellos necesarios para mantener el inmueble en condiciones adecuadas de uso, como la reparación de instalaciones o la reposición de elementos deteriorados.
Deducción por intereses de préstamos hipotecarios
Si el inmueble ha sido adquirido mediante hipoteca, los intereses del préstamo son deducibles en la declaración de la renta. Esto puede suponer una reducción significativa en la base imponible del arrendador, sobre todo en los primeros años del préstamo, cuando los intereses son más altos.
Gastos de amortización del inmueble
El propietario también puede deducir los gastos de amortización del inmueble. Este gasto se calcula como un porcentaje sobre el valor de adquisición del inmueble (excluyendo el suelo), y permite al arrendador compensar el desgaste o depreciación del bien a lo largo del tiempo.
Otros gastos deducibles (impuestos locales, seguros, etc.)
Aparte de los gastos mencionados, el arrendador puede deducir otros costes relacionados con el inmueble, como los impuestos locales (IBI), los seguros de hogar y las comisiones pagadas a inmobiliarias por la gestión del alquiler. Estos gastos ayudan a reducir la carga fiscal sobre los ingresos del alquiler.
¿Cómo tributan las rentas por la venta de un inmueble?
Ganancia patrimonial: ¿Qué es y cómo se calcula?
Cuando un propietario vende un inmueble, se genera una ganancia patrimonial que debe tributar. La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición del inmueble (incluyendo los gastos asociados a la compra y venta). Este beneficio tributa como parte de la base imponible del ahorro en el IRPF, con tipos impositivos progresivos que van desde el 19% hasta el 27%.
Cómo declarar la venta de un inmueble en la declaración de la renta
La venta de un inmueble debe declararse en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales del IRPF. Es fundamental incluir todos los gastos relacionados con la adquisición y la venta, como notaría, registro y comisiones de agencias inmobiliarias, para reducir el importe de la ganancia a declarar.
Exenciones fiscales aplicables (reinvención en vivienda habitual, mayores de 65 años)
Existen algunas exenciones fiscales que pueden aplicarse a la venta de inmuebles. Por ejemplo, si el importe obtenido por la venta de una vivienda habitual se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede estar exenta de tributación. Además, las personas mayores de 65 años están exentas de tributar por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su vivienda habitual.
¿Qué pasa si el inmueble está vacío o no genera ingresos?
Tributación de imputación de rentas inmobiliarias
Incluso si un inmueble está vacío y no genera ingresos, debe tributar a través del mecanismo de imputación de rentas inmobiliarias. Esto significa que el propietario debe declarar un porcentaje del valor catastral del inmueble como ingreso ficticio, que se suma a su base imponible general.
Cómo calcular la renta imputada por inmuebles no arrendados
La renta imputada se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble (generalmente entre el 1,1% y el 2%), dependiendo de si los valores catastrales han sido revisados recientemente. Este importe debe incluirse en la declaración de la renta del propietario.
¿Cómo tributan las rentas inmobiliarias de no residentes en España?
Tributación para no residentes con inmuebles en España
Los no residentes que posean inmuebles en España deben tributar por las rentas inmobiliarias generadas en el país. La tributación varía dependiendo de si se trata de alquileres, ganancias patrimoniales o rentas imputadas. Para los residentes en la UE, la retención fiscal es del 19%, mientras que para los no residentes fuera de la UE, la retención es del 24%.
Diferencias entre residentes y no residentes en cuanto a deducciones
Una de las principales diferencias entre residentes y no residentes es que los no residentes no pueden beneficiarse de las mismas deducciones que los residentes. Al declarar los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles, los residentes en otros países miembros de la Unión Europea, podrán deducirse los gastos derivados del inmueble arrendado, pero no podrá aplicar las reducciones por alquiler de vivienda señaladas anteriormente. En cambio, los residentes en países que no formen parte de la Unión Europea, no podrán deducirse ningún gasto ni aplicar ninguna deducción, tributando directamente por los ingresos percibidos por el arrendamiento, al tipo del 24%.
Declaración de bienes en el extranjero (Modelo 720)
Los residentes en España que posean bienes inmuebles en el extranjero están obligados a presentar el Modelo 720, que sirve para declarar estos bienes. El incumplimiento de esta obligación puede conllevar sanciones significativas.
¿Qué modelos fiscales hay que presentar para tributar rentas inmobiliarias?
Modelo 100: Declaración de la Renta
El Modelo 100 es el formulario principal que deben presentar los contribuyentes para declarar sus ingresos, incluidas las rentas inmobiliarias. En él se deben incluir los rendimientos obtenidos por alquileres y la ganancia patrimonial derivada de la venta de inmuebles.
Modelo 210: Rentas de no residentes
El Modelo 210 es el formulario que deben presentar los no residentes en España para tributar por las rentas inmobiliarias generadas en el país. Este modelo se presenta trimestralmente o anualmente, dependiendo del tipo de renta obtenida.
Modelo 180: Resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta de arrendamientos
El Modelo 180 es un resumen anual que deben presentar los arrendadores que hayan practicado retenciones sobre los alquileres recibidos. En él se detallan las cantidades retenidas y los pagos realizados durante el año fiscal.
¿Cómo evitar problemas fiscales al declarar los beneficios de un inmueble?
Declarar todos los ingresos y gastos de manera correcta es fundamental para evitar problemas fiscales. Es importante asegurarse de que todos los ingresos, tanto por alquiler como por venta, estén debidamente declarados en la declaración de la renta. A su vez, es esencial incluir todos los gastos deducibles para reducir la base imponible.
Por otro lado, es recomendable hacer una revisión de la normativa local y nacional, ya que las leyes fiscales pueden cambiar y las normativas pueden variar según la comunidad autónoma. Mantenerse actualizado sobre estos cambios es clave para evitar errores en la declaración.
Por último, hay que tener en cuenta que las sanciones por errores u omisiones en la declaración de rentas inmobiliarias pueden ser elevadas. Un error involuntario puede resultar en multas y recargos por parte de la Agencia Tributaria, lo que puede aumentar significativamente la carga fiscal.
Entender cómo se tributan las rentas inmobiliarias es fundamental para cumplir con tus obligaciones fiscales y evitar problemas con Hacienda. Ya sea por alquiler, venta o imputación de rentas, declarar correctamente estos beneficios te ayudará a optimizar tu situación fiscal.
En Bourgeois Fincas, contamos con un equipo de asesores que te guiará en cada paso del proceso para que gestiones tus inmuebles de manera eficiente. Contáctanos hoy para obtener más información sobre nuestros servicios de asesoramiento fiscal.
