¿Es obligatorio ser presidente en mi comunidad de vecinos?

Si eres propietario de una vivienda en una comunidad, es probable que te hayas hecho estas preguntas: ¿Es posible negarse a ser presidente de la comunidad de vecinos? ¿Me pueden sancionar por la actividad en el cargo? ¿Es posible delegar la gestión? En este artículo respondemos a las principales dudas sobre estos temas.

En primer lugar, vamos a analizar el derecho común, es decir, la Ley de Propiedad Horizontal, y, a continuación el Código Civil catalán respeto a la presidencia en la propiedad horizontal.

¿Me puedo negar a ser presidente de la comunidad?

Lo primero que debemos tener claro es lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal:

• Los órganos de gobierno de la comunidad son la Junta de Propietarios, el presidente o los vicepresidentes en su caso, el secretario y el administrador.
• El presidente es nombrado entre los propietarios por elección, por turno rotatorio o por sorteo.
• El nombramiento es obligatorio, aunque existen excepciones que veremos a continuación.
• No es posible la delegación de las funciones de presidente porque es un puesto personal y obligatorio.
• Los vicepresidentes pueden sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de este o ayudarle en sus funciones.
• Puede designarse como presidente a una persona jurídica (empresa) que deberá nombrar a un representante persona física.

Motivos justificados para rechazar el cargo

Hemos visto que el nombramiento es obligatorio, pero el propietario que haya sido nombrado puede solicitar el relevo en el plazo de un mes desde su acceso al cargo por razones justificadas.

Algunas de las razones justificadas más frecuentes que se suelen alegar en estos casos, son, por ejemplo:

• Problemas de salud o edad avanzada. Debe tratarse de un problema de salud justificado con un certificado médico. En cuanto a la edad avanzada debe suponer un impedimento para asumir las responsabilidades de presidente.
• Compromisos de trabajo relevantes. Por ejemplo, un empleo que requiera frecuentes viajes o que tenga un horario incompatible con las funciones.
• Residencia en otra ciudad. Si la persona vive en otro lugar no podrá estar al día de lo que ocurre en la comunidad en el día a día.

No es una causa justificada para renunciar el hecho de que el presidente sea una persona jurídica.

Procedimiento para presentar la renuncia al cargo de presidente

El proceso es el siguiente:

• Solicitar la renuncia a la Junta mediante un documento en el que consten: los datos del presidente y la razón justificada de la renuncia.
• Si la Junta acepta la renuncia se elegirá a otro presidente.
• Si la Junta no la acepta el propietario podrá solicitar su relevo al juez.

Plazos y formalidades a tener en cuenta

Es importante que consideres varios aspectos si quieres renunciar a ser presidente:

• Elabora la solicitud con todos los datos y adjunta el documento que justifique la causa de la renuncia.
• Recuerda que tienes un plazo de un mes desde que accediste al cargo para pedir al juez el relevo. Deberás aportar:
  • El acta de nombramiento como presidente.
  • El listado de todos los propietarios del edificio.
  • Los documentos que acrediten la causa justificada que quieres alegar (certificado médico o certificado de empadronamiento que pruebe que vives en otra cuidad, por ejemplo).
• El juez dictara una resolución, basada en el principio de equidad y justicia, en el plazo de 20 días y pueden ocurrir dos cosas:
  • Que acepte la renuncia. En este caso, se designará al nuevo presidente hasta que se nombre a otro en el plazo que establezca la resolución judicial.
  • Que no acepte la renuncia. En este supuesto el presidente debe asumir su cargo y sus responsabilidades. Si no lo hace se le podría demandar, tal y como veremos a continuación.

Posibles sanciones por negarse sin causa justificada

La comunidad no puede imponer sanciones económicas al propietario que se niegue a ser presidente, sin embargo, si se produce un daño, sí podría reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

¿Cuánto tiempo estoy obligado a ser presidente de la comunidad?

La duración del cargo es de un año, salvo que los estatutos de comunidad establezcan otra cosa y hay supuestos en los que el plazo se puede prolongar.

No hay ningún obstáculo legal para que una misma persona pueda ser nombrada presidente varias veces consecutivas si ha habido un acuerdo de la Junta.

La comunidad no se queda sin presidente al transcurrir el año de mandato, sino que el presidente lo sigue siendo hasta que se elige otro.

¿Me pueden sancionar por ser presidente de la comunidad?

Como presidente de la comunidad asumes una responsabilidad, por lo que, si produces un daño o perjuicio a la comunidad en el desempeño del cargo, te podrán reclamar una indemnización.

Cuales son mis responsabilidades legales asociadas al cargo

Deberás cumplir con las funciones asociadas al cargo, que detallaremos más adelante, con la debida diligencia para evitar que se deriven responsabilidades civiles o penales.

Situaciones que pueden derivar en sanciones o responsabilidades civiles

El presidente puede realizar acciones sin autorización de la Junta que deriven en un perjuicio. Por ejemplo, firmar un contrato de algún servicio o una acción que suponga un delito.

En este caso se produce una extralimitación en las funciones o la comisión de un ilícito penal. Esto puede generar una responsabilidad civil y penal, según los casos. Las consecuencias pueden ser:

• La destitución.
• La solicitud de una indemnización.
• Una denuncia o querella en el caso de un delito como el de apropiación indebida, falsedad documental o coacciones, por ejemplo.

Medidas para protegerse legalmente durante el ejercicio del cargo

Si te han nombrado presidente y quieres protegerte puedes contratar un seguro de responsabilidad civil para que la compañía cubra la indemnización y asuma la dirección letrada del procedimiento si la comunidad te demanda.

También puedes tomar medidas preventivas como solicitar siempre la autorización de la Junta para contratos y acuerdos, ser transparente en todas las gestiones e informar a los vecinos y actuar siempre con la diligencia debida. En este sentido, el apoyo de un administrador de fincas externo es de gran ayuda.

¿Qué funciones tengo como presidente de la comunidad?

El presidente tiene una serie de funciones propias y se pueden ampliar si asume el cargo de administrador y secretario por no haberse designado a otras personas.

Representación legal de la comunidad

Con carácter general como presidente representas a la comunidad en juicio y fuera de él. Es decir, si la comunidad es demandada o quiere demandar a un tercero, el presidente la representa. También representará a la comunidad en la firma de documentos o contratos, por ejemplo.

Convocatoria y dirección de las juntas de propietarios

El presidente será el encargado de convocar y dirigir las juntas de propietarios. Deberán celebrarse una vez al año para aprobar presupuestos y comentar temas importantes para la comunidad.

También tendrá que dirigir las reuniones y controlar la participación, así como firmar el acta para que quede constancia de los acuerdos adoptados.

Si actúa como secretario deberá custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los vecinos.

Gestión y supervisión de los servicios comunes

Podrá realizar la gestión para hacer reparaciones sencillas y supervisar el mantenimiento de zonas y servicios comunes como los ascensores o los jardines. En el caso de una reparación urgente también podrá gestionarla y tendrá que informar a los vecinos.

Administración de las finanzas y presupuesto de la comunidad

Deberá velar por la correcta administración de los fondos de la comunidad y asegurarse de que los gastos e ingresos se ajustan al presupuesto aprobado en junta.

Velar por el cumplimiento de los acuerdos y normativas internas

Tiene la responsabilidad de garantizar que los acuerdos adoptados en la Junta se cumplen y podrá solicitar la ejecución a los propietarios o al administrador.

Si algún copropietario incumple las normas de la comunidad le podrá advertir por escrito para que corrija su comportamiento.

La presidencia de la comunidad en el Código Civil catalán

En cuanto a la presidencia de una comunidad la ley catalana establece lo siguiente:

• Debe de ser ejercida por un propietario.
• El cargo tiene una duración de un año.
• Se trata del cargo es obligatoria, aunque la Junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados.
• La designación del presidente se realiza, si no hay candidatos, por turnos rotatorios, o por sorteo.
• Las funciones del presidente son:
  • Convocar y presidir las reuniones de la junta.
  • Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
  • Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y el cumplimiento de los deberes del secretario y el administrador.
  • El presidente puede delegar funciones en un vicepresidente.

Por lo tanto, en este caso, si la junta no considera justificada la alegación del presidente para no ejercer el cargo, este tendrá que acudir a los tribunales.

¿Cómo delegar la gestión de presidente de comunidad y qué ventajas aporta?

Para facilitar la labor del presidente se pueden delegar las funciones del administrador y del secretario de la comunidad en un profesional de la administración de fincas para recibir asesoramiento especializado.

Contar con la ayuda de un administrador de fincas profesional aporta diversos beneficios como los siguientes:

• Gestión eficaz por una persona que conoce a fondo la normativa
• Evitar errores en la gestión.
• Ahorro de tiempo.
• Asesoramiento continuo ante cualquier duda.
• Seguridad jurídica derivada de la experiencia.

Procedimiento para delegar funciones administrativas: costes y retorno de inversión

Si la comunidad quiere delegar funciones en un administrador de fincas tendrá que nombrarle y firmar un contrato de prestación de servicios con la aprobación de la Junta. Se pueden solicitar varios contratos para comparar precios y servicios y someter la elección a votación.

La contratación de un administrador externo es una inversión ya que es una figura que asume un rol fundamental en la comunidad realizando multitud de gestiones relevantes como la gestión de impuestos, el cobro de cuotas de la comunidad o el control de las inspecciones obligatorias que se tengan que hacer en el edificio.

En definitiva, si te nombran presidente de una comunidad de propietarios, puedes tener un apoyo muy importante en un administrador de fincas para asumir tus responsabilidades con seguridad y tranquilidad.