El concepto de plusvalía es muy importante y muy utilizado siempre que hablamos de la compraventa de inmuebles y se trata de unos impuestos que hay que pagar cuando se adquiere o se vende un bien. Si no estás familiarizado con esta terminología, a continuación te explicamos exactamente qué es y quién paga la plusvalía, el usufructuario o el nudo propietario. En Bourgeois Fincas, queremos ayudarte a resolver todas esas dudas.
¿Qué es la plusvalía y cuándo se aplica?
Definición de la plusvalía municipal
La plusvalía municipal, también conocida como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que se aplica sobre el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos durante el tiempo que una persona los posee. Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos y debe abonarse cuando se produce la transmisión de la propiedad del terreno, como en casos de venta, herencia o donación. La plusvalía se calcula en función del tiempo que el propietario ha tenido en posesión el terreno y el valor catastral de la propiedad.
Cuándo se genera la obligación de pagar la plusvalía
La obligación de pagar la plusvalía surge en el momento en que se produce un cambio de titularidad de la propiedad, es decir, cuando el terreno o la vivienda pasa a manos de otra persona. Esto ocurre en situaciones como la venta del inmueble, una herencia o una donación. En estos casos, el ayuntamiento correspondiente realiza un cálculo para determinar el valor de la plusvalía, y el nuevo titular o el transmitente deben abonar el impuesto dentro del plazo legal establecido. Es importante señalar que la plusvalía se genera independientemente de si se ha obtenido una ganancia en la venta; es el incremento en el valor del terreno lo que activa el impuesto.
Diferencias entre usufructo y nuda propiedad
¿Qué significa ser usufructuario?
El usufructuario es la persona que tiene el derecho de usar y disfrutar de una propiedad sin ser el propietario legal de la misma. Este derecho permite al usufructuario vivir en la vivienda, alquilarla o utilizarla para obtener ingresos, pero no le otorga la titularidad sobre la propiedad. Al finalizar el usufructo, que puede estar limitado en el tiempo o durar hasta el fallecimiento del usufructuario, la plena propiedad pasa al titular conocido como nudo propietario.
¿Qué implica ser el nudo propietario?
El nudo propietario es el titular legal de la propiedad, pero sin el derecho de uso y disfrute de la misma mientras exista un usufructo. Es decir, posee la titularidad de la propiedad, pero no puede vivir en ella ni recibir ingresos por su uso, ya que estos derechos corresponden al usufructuario. Una vez finalizado el usufructo, el nudo propietario adquiere todos los derechos sobre la propiedad y se convierte en el propietario pleno, con derecho a usarla o disponer de ella como desee.
Derechos y obligaciones del usufructuario y el nudo propietario
El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar de la propiedad, y es responsable de mantenerla en buen estado, pagando los gastos de conservación y las reparaciones menores. Sin embargo, no puede vender la propiedad ni hacer modificaciones estructurales importantes sin el consentimiento del nudo propietario. Por su parte, el nudo propietario tiene la titularidad del inmueble y es responsable de las reparaciones estructurales de mayor envergadura, así como de ciertos impuestos que recaen sobre la propiedad, aunque el usufructuario tiene que cubrir los gastos derivados de su uso, como los suministros o las pequeñas reparaciones.
¿Quién está obligado a pagar la plusvalía en caso de usufructo y nuda propiedad?
Reglas generales de la plusvalía para usufructo y nuda propiedad
La Ley de Haciendas Locales establece algunas reglas generales sobre quién debe asumir el pago de la plusvalía en situaciones de usufructo y nuda propiedad. En términos generales, la obligación de pago puede recaer sobre el usufructuario o el nudo propietario, dependiendo del tipo de transmisión y del acuerdo entre ambas partes. Si se produce una venta de la nuda propiedad, el nudo propietario suele ser quien asume el pago de la plusvalía. En caso de sucesión o donación, la responsabilidad puede variar y, en algunos casos, compartirse entre usufructuario y nudo propietario.
Casos en los que el usufructuario debe pagar la plusvalía
El usufructuario deberá asumir el pago de la plusvalía en aquellos casos en los que sea él quien transmita o ceda sus derechos de usufructo sobre el inmueble. Por ejemplo, si decide renunciar al usufructo o si, en el caso de una donación, el usufructo es transmitido a otra persona, será el usufructuario quien deba asumir la obligación de pagar la plusvalía. Además, en algunas herencias, si el usufructo es un derecho cedido directamente al heredero, puede que el usufructuario sea el responsable del pago, siempre y cuando este haya acordado hacerse cargo de dicho impuesto.
Situaciones en las que el nudo propietario asume la plusvalía
En la mayoría de los casos de transmisión de propiedad, el nudo propietario es el responsable de pagar la plusvalía. Esto ocurre especialmente en situaciones donde el nudo propietario vende la propiedad o cuando se extingue el usufructo y la propiedad vuelve a su posesión plena. También puede darse en casos de donación o herencia, en los que el nudo propietario recibe la propiedad, momento en el que debe asumir el impuesto si así lo exige el ayuntamiento. La responsabilidad de pago recae en el nudo propietario porque, al fin y al cabo, es él quien obtiene el pleno dominio de la propiedad y, por lo tanto, el incremento en el valor del terreno.
Entonces… ¿Quién paga la plusvalía de un usufructo?
En este caso, quien debe abonar la plusvalía municipal, es el nudo propietario, ya que una herencia se entiende como una transmisión de un bien inmueble. El usufructuario puede hacer uso y disfrute de él, pero no es propietario, por lo que este impuesto deberá asumirlo siempre el nudo propietario.
¿Cuando se extingue el usufructuario, hay que volver a pagar la plusvalía?
Cuando se extingue el usufructuario, la vivienda pasa a ser totalmente del nudo propietario pudiendo hacer uso y disfrute de la misma. En este caso, no deberá pagar de nuevo la plusvalía, ya que no se trata de la transferencia de ningún bien. La propiedad ya era del nudo propietario, sólo que mientras residiera en ella el usufructuario, no podía disfrutar de dicha propiedad.
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