Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, se han introducido cambios en el sector del inmueble que se deben conocer. Entre unos de los grandes cambios que se han incorporado, destacamos el concepto de “gran tenedor de viviendas”. Conoce qué significa y qué implica este concepto.
¿Qué es un gran tenedor de vivienda?
Un gran tenedor de vivienda, según la Nueva Ley de Vivienda 2023, es la persona física (o jurídica) que tiene más de cinco inmuebles urbanos en propiedad o que sea propietario de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros.
Recordamos que “inmuebles urbanos” hace referencia a aquellas viviendas que tengan cédula de habitabilidad y que se ubiquen en núcleos urbanos como ciudades o pueblos. Además, estos inmuebles deben estar ubicados en la misma zona declarada como “tensionada”, es decir, aquella cuyo precio de hipoteca o alquiler supere el 30% de los ingresos de una unidad familiar; o que el precio de compra haya aumentado tres puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.
¿Qué implica ser gran tenedor de vivienda?
Ser un gran tenedor implica un conjunto de concreciones en relación con los desahucios y los límites de renta de alquiler.
Límite de precio en los nuevos contratos de alquiler
En el caso de que un gran tenedor formalice un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada, el precio que ponga no podrá superar el precio del anterior contrato o al índice de referencia de precios que haya sido creado. Todos los grandes tenedores están sujetos al cumplimiento de este límite de precio, sin excepciones. Este nuevo método sustituye a los precios basados en el IPC como tradicionalmente se había hecho.
Cabe mencionar que este índice de referencia que estamos mencionando está previsto que aparezcan a nivel estatal para 2025.
Si, por el contrario, la zona donde se ubique el inmueble no ha sido declarada tensionada por la Administración, será el propietario el encargado de establecer el nuevo precio a su libre elección.
Subida de coste de alquiler en contratos ya firmados
Aquellos contratos que ya estén firmados se rigen ahora por unos topes. De esta manera, la subida del precio de alquiler anual no podrá ser superior al 2% en 2023, al 23% en 2024 y un porcentaje límite aún no concretado para el 2025. Porcentajes aplicados a inmuebles estén en zonas tensionadas o no.
Aunque existen algunas excepciones. Por ejemplo, en la Nueva Ley de Vivienda se recalca que se permite realizar una subida de hasta 10% en la renta vigente, en los últimos cinco años y si la duración es de una década como mínimo. El mismo porcentaje puede ser aplicado a aquellas viviendas reformadas en los dos años anteriores y que cumplan con la eficiencia energética.
Gran tenedor y desahucios
En la Nueva Ley de Vivienda ser un gran tenedor también afecta en los desahucios. En los casos en donde el demandante sea un gran tenedor y el desahucio esté afectado a personas vulnerables, la Ley obliga que antes de haber llegado a ese punto haya habido previamente un proceso de intermediación y conciliación entre ambas partes. Además, la nueva Ley indica que el juez, según su valoración de cada caso y siendo los dueños de los inmuebles ‘grandes tenedores’, tiene el poder de suspender el lanzamiento. Podrá solicitar un informe a los servicios sociales competentes para encontrar medidas que puedan solucionar esta situación.
Gran tenedor de vivienda en Cataluña
En la comunidad autónoma de Catalunya, el índice de referencia de precios para contratos de alquiler corresponde al de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
En cuanto a los desahucios, los grandes tenedores están obligados a ofrecer un alquiler social a inquilinos vulnerables, es decir, aquellos que no puedan hacer frente al pago de alquiler. Además, la nueva ley exige a los grandes tenedores hacerse cargo de los gastos relacionados con el desahucio. En el caso de que no presenten una solicitud de desahucio, se puede considerar una infracción grave bajo la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda de Cataluña y podrá suponer una multa de entre 9.001 y 90.000 euros. Incluso, el ayuntamiento competente puede tomar dicha vivienda por siete años y destinar su uso a políticas públicas de alquiler social.
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