La gestión de una comunidad de vecinos puede traer consigo gastos imprevistos que deben ser asumidos por los propietarios. Entre estos, las derramas destacan como uno de los puntos más sensibles. Entender qué son, cómo se aprueban y en qué circunstancias es posible negarse a pagarlas es clave para garantizar una convivencia armónica y cumplir con las normativas. Si estás en una comunidad de vecinos, es necesario que conozcas el término ‘’derrama’’ ya que implica un gasto extra necesario pero obligatorio. En este artículo, desde Bourgeois Fincas, administradores de fincas y comunidades en Barcelona, te comentamos qué es una derrama, su obligatoriedad y las excepciones que existen para negar su pago.
¿Qué es una derrama en una comunidad de vecinos?
Una derrama de una comunidad hace referencia a una cuota extraordinaria y puntual que se debe pagar a la comunidad de vecinos para hacer frente a todos aquellos gastos que no estaban previstos en las cuentas anuales una vez ya se ha comenzado el ejercicio. A diferencia de las cuotas mensuales, que están destinadas a cubrir gastos recurrentes como el mantenimiento de zonas comunes o el pago de suministros, las derramas son gastos adicionales y, generalmente, imprevistos. Por ello, su aprobación suele generar debate entre los vecinos, ya que puede implicar un esfuerzo económico significativo.
Cabe mencionar que una derrama sólo se puede llevar a cabo tras haber realizado una convocatoria en una Junta de Vecinos extraordinaria y haber sido aprobada por la mayoría de propietarios. En la junta de vecinos se tiene que especificar de manera clara la causa por la que se pide la derrama, el importe total, la cuota que corresponde a cada vecino y los plazos en los que se hará frente.
Aprobación de una derrama: ¿qué mayoría de votos se necesita?
La cantidad de votos que se necesita para la aprobación de una derrama puede variar según el gasto que este implique. Sin embargo, según establece la Ley de Propiedad Horizontal, para cada gasto a la hora de aprobar una derrama es necesario:
- Mayoría de votos unánime: cuando la decisión ha sido aprobada por todos los vecinos.
- Mayoría de votos por ⅗: cuando se obtiene una aprobación del 60%. En este caso específico se aplica para aquellas mejoras no esenciales para la habitabilidad o seguridad del edificio.
¿Cuáles son los motivos más comunes para establecer una derrama?
Reparaciones urgentes e imprevistas
Las derramas son fundamentales para afrontar reparaciones que no pueden esperar, como fugas de agua, fallos estructurales o problemas eléctricos. Estas intervenciones suelen ser prioritarias para garantizar la seguridad y funcionalidad del edificio.
Mantenimiento y mejora de las zonas comunes
Cuando se busca mejorar las zonas comunes, como la instalación de ascensores, renovación de fachadas o actualización de sistemas de climatización, la comunidad puede recurrir a una derrama. Estas inversiones suelen tener un impacto positivo en la calidad de vida de los propietarios y en la revalorización del inmueble.
Cumplimiento de normativas legales
En algunos casos, la imposición de una derrama responde a la necesidad de cumplir con normativas obligatorias, como la instalación de rampas de accesibilidad, la mejora de la eficiencia energética o la adaptación de ascensores a las nuevas regulaciones. Este tipo de gastos son ineludibles para evitar sanciones legales.
¿Cómo se aprueban las derramas en una comunidad de vecinos?
Para establecer una derrama, es imprescindible que esta sea aprobada en una junta de propietarios. El procedimiento incluye la convocatoria de una reunión donde se expongan las razones y se determine el importe necesario. Es en este punto donde la participación y comunicación entre los vecinos se vuelve crucial.
Requisitos de aprobación
En la mayoría de los casos, la aprobación de una derrama requiere el voto favorable de una mayoría cualificada, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, las exigencias de votación pueden variar dependiendo del tipo de gasto. Por ejemplo, para reparaciones urgentes, a veces basta con una decisión del administrador o presidente.
El papel del administrador de fincas
El administrador de fincas desempeña un rol clave, ya que es el encargado de preparar los presupuestos, mediar entre los propietarios y garantizar que el procedimiento sea transparente y cumpla con las normativas legales. Además, actúa como enlace entre la comunidad y los proveedores encargados de realizar las obras o servicios necesarios.
Derrama en la comunidad de propietarios: ¿para qué sirve?
El objetivo de una derrama es poder cubrir los gastos imprevistos de obras de reparación o mantenimiento de una comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal no especifica el destino exacto del dinero de las derramas, pero generalmente se usa para las siguientes situaciones:
- Reparación o instalación de ascensores
- Mejora de las tuberías
- Arreglo de los desperfectos que haya en la fachada del edificio
- Obras necesarias para conseguir la aprobación de la inspección técnica de edificios (ITE)
- Soluciones de humedades o de plagas
¿Es obligatorio pagar una derrama de la comunidad?
Una vez aprobada la derrama, todos los vecinos, hayan votado o no en contra de la misma, tienen la obligación de asumir el pago de esta cuota. Siempre y cuando estén dentro de estos parámetros:
- La derrama es necesaria para el mantenimiento del edificio y para garantizar la habitabilidad y seguridad de toda la comunidad de vecinos.
- Cuando sea necesaria para la eliminación de barreras arquitectónicas. Siempre que el gasto sea menor a 12 cuotas mensuales ordinarias.
- La finalidad es la mejora o innovación de los lugares comunes siempre que no superen los 3 meses de gastos ordinarios.
Por lo tanto, pagar una cuota de derrama está sujeta a la misma obligación que una cuota ordinaria. Si los vecinos no hacen frente a este pago, pueden ser considerados morosos, perdiendo así el derecho de voto de las juntas que se convoquen posteriormente hasta que realicen el pago.
Consecuencias de no pagar una derrama
Procedimiento monitorio como primera medida
Cuando un vecino se niega a pagar una derrama, la comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio. Este es un proceso judicial ágil que permite reclamar deudas de forma formal y documentada. La comunidad debe presentar pruebas claras del acuerdo de la junta sobre la derrama, el importe y la falta de pago. Este procedimiento busca agilizar la recuperación del dinero sin necesidad de un juicio ordinario, aunque puede escalar si no se resuelve rápidamente.
Acciones legales por parte de la comunidad de vecinos
Si la actitud del vecino moroso persiste, la Junta de propietarios puede optar por emprender acciones legales más contundentes. Esto implica acudir a los tribunales para exigir el pago de las cuotas de derrama mediante un proceso judicial. Esta vía puede incluir la contratación de abogados especializados en derecho inmobiliario y comunitario, lo que aumenta los costes legales que finalmente podrían recaer sobre el propietario moroso.
Embargo de bienes por impago de la derrama
En los casos más extremos, si el vecino continúa sin pagar incluso después de una sentencia judicial, la justicia puede proceder al embargo de bienes. Esto puede incluir el embargo de cuentas bancarias, sueldos o incluso propiedades del vecino moroso. Este tipo de sanción tiene un impacto significativo en la situación financiera del propietario, además de suponer un desgaste emocional y económico tanto para el vecino como para la comunidad.
Pérdida de derechos dentro de la comunidad
Un vecino que no paga sus derramas puede ver limitado su acceso a ciertos servicios o beneficios comunitarios, como el uso de instalaciones comunes. Aunque esta medida no puede aplicarse en todos los casos, en algunos estatutos de comunidades se estipulan restricciones para los vecinos que no cumplen con sus obligaciones económicas.
Costes adicionales asociados al impago
No pagar una derrama no solo implica el importe de la deuda, sino también los intereses de demora y los costes derivados del proceso judicial. Estos gastos adicionales pueden incrementar notablemente la cantidad inicial adeudada, haciendo que el impago sea una carga económica mucho mayor para el vecino moroso.
Deterioro de las relaciones vecinales
Además de las repercusiones legales y económicas, el impago de una derrama puede generar conflictos y tensiones con los demás vecinos. La percepción de desigualdad y la falta de cooperación pueden romper la armonía dentro de la comunidad, dificultando la convivencia y la resolución de futuros problemas de manera colaborativa.
¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?
Origen y definición de la derrama
Un vecino puede negarse a pagar una derrama si esta se destina a mejoras que no afectan la seguridad, accesibilidad o conservación del edificio y su coste excede tres mensualidades ordinarias de los gastos comunes. Sin embargo, esta exención solo aplica si el propietario ha votado en contra de la derrama durante la junta de propietarios. En caso de querer disfrutar de dichas mejoras más adelante, deberá abonar la cantidad correspondiente a la derrama en su totalidad.
Instalación de servicios de telecomunicaciones o energías renovables
En casos donde la derrama esté destinada a la instalación de servicios como telecomunicaciones, infraestructuras para energía renovable o sistemas de acceso a suministros energéticos colectivos, los vecinos que hayan votado en contra pueden negarse a pagarla. No obstante, si en el futuro desean utilizar estos servicios, estarán obligados a abonar la cuota de derrama que les corresponde.
Impugnación de una derrama no aprobada correctamente
Un propietario también puede negarse a pagar si impugna la derrama debido a irregularidades en su aprobación. Esto puede ocurrir si la derrama no fue votada por la mayoría de vecinos, contraviene las disposiciones legales o los cálculos del importe no respetan lo estipulado por la ley. Además, si los resultados de la mejora son lesivos para los intereses generales de la comunidad y benefician únicamente a unos pocos propietarios, esta puede ser declarada inválida.
No cumplimiento del proceso legal de aprobación
Si la derrama no ha sido aprobada conforme a los procedimientos legales establecidos, los propietarios pueden argumentar que no están obligados a asumir el gasto. Esto incluye casos donde no se haya realizado una convocatoria formal de la junta o no se hayan alcanzado las mayorías requeridas.
Gastos que no benefician a todos los propietarios
En situaciones donde la derrama está destinada a mejoras que no impactan a todos los vecinos, algunos propietarios pueden estar exentos. Por ejemplo, si se instala un ascensor en un edificio donde ciertas plantas no tienen acceso al mismo, los propietarios de esas plantas podrían alegar que no deben contribuir.
Propiedades en proceso de venta o alquiler
En algunos casos, el propietario actual puede argumentar que no debe asumir el coste de una derrama si su vivienda está en proceso de venta y el beneficio se trasladará al nuevo propietario. Sin embargo, este es un punto que suele resolverse en la negociación de la compraventa.
En Bourgeois Fincas somos expertos en administración de fincas. Contacta con nosotros, podemos resolver todas tus dudas acerca de tu comunidad de propietarios.
