El 16 de marzo de 2024 se declararon 140 municipios como zona tensionada y en octubre del mismo año se ampliaron a 131 municipios más en Catalunya, entre otros, se declararon zonas tensionadas en la ciudad de Barcelona. En este tipo de zonas se limitaron los precios de los alquileres para evitar subidas excesivas. Ha transcurrido un año y surgen muchas preguntas: ¿Qué ha ocurrido con los precios de las viviendas en alquiler en este tiempo? ¿Se han mantenido o han bajado? ¿La oferta de viviendas se ha trasladado a otros mercados? Te contamos todos los detalles en este artículo.
¿Qué es una zona tensionada?
Una zona tensionada es un ámbito territorial en el que, debido a diversas circunstancias como, por ejemplo, un crecimiento excesivo del precio de compra o alquiler de la vivienda durante los cinco últimos años, se ha producido un riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población en condiciones que la hagan accesible para su acceso al mercado (art. 18 de la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda).
¿Qué consecuencias tiene la declaración de zona tensionada en un alquiler?
La regulación de las zonas tensionadas se establece en la Ley por el derecho a la vivienda que modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y estableció lo siguiente:
- Si se trata de un pequeño tenedor, en los contratos de alquiler sujetos a la LAU en los que el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado la renta para un nuevo contrato no podrá exceder de la ultima renta del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la misma y no se podrán fijar nuevas condiciones que permitan la repercusión al inquilino de cuotas o gastos que no estén en el contrato anterior.
Si en los últimos cinco años no ha estado arrendada se aplicará el Índice del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda
- Solo es posible un incremento en un máximo del 10% sobre la renta del contrato cuando se de alguno de estos supuestos.
- La vivienda ha sido rehabilitada.
- En los dos años anteriores la vivienda ha sido rehabilitada desde un punto de vista de ahorro de energía primaria no renovable y el ahorro sea del 30%.
- En los dos años anteriores se hayan realizado obras de mejora de la accesibilidad.
- El contrato se firme por un periodo de diez años o más o se establezca una prórroga voluntaria para el inquilino que le permita prorrogar el contrato durante diez años o más.
- Si se trata de un gran tenedor de vivienda y el inmueble está en una zona tensionada la renta del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia o bien del importe de la última renta del contrato anterior actualizada en el caso de haber estado alquilada la vivienda dentro de los últimos 5 años. De estos importes se cogerá el de menor cuantía.
Se considera gran tenedor de vivienda al titular de 10 o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trastero. En las zonas tensionadas el gran tenedor es aquel que tenga 5 o más inmuebles.
¿Qué ha ocurrido con los precios en las zonas tensionadas?
En la ciudad de Barcelona y otros municipios de Cataluña, se declararon varias zonas tensionadas tal y como hemos visto. Esto ha tenido varias consecuencias que se están viendo un año después:
- Los precios del alquiler de vivienda se han reducido. En Cataluña el precio de medio de los nuevos contratos durante el cuarto trimestre de 2024 se redujo en un 1,6 % respecto al mismo trimestre del año anterior. En Barcelona la reducción fue de un 5,1 %.
- El número de contratos firmados se ha reducido. La oferta de viviendas para alquiler de larga duración se ha reducido.
- El número de contratos de temporada también se incrementó. El aumento es del 44,9% y alcanza casi un 15% de los nuevos contratos.
De todo lo anterior se extraen dos conclusiones:
- La declaración de zonas tensionadas ha supuesto una reducción del precio del alquiler de forma que es más accesible para las personas que buscan arrendar una vivienda.
- La declaración de zonas tensionadas ha supuesto que los propietarios hayan reducido la oferta de alquiler ante la imposibilidad de decidir el precio de alquiler y la inseguridad legal de poder cobrar o recuperar su vivienda en caso de impago
- Una parte de la oferta de viviendas en alquiler se ha desplazado al alquiler de temporada para evitar las restricciones. Este tipo de arrendamientos, según la LAU, se consideran arrendamientos para uso distinto al de vivienda, por lo que no se les aplica el régimen de limitaciones que hemos visto.
Bonificaciones de hasta el 90% en el IRPF para propietarios de viviendas en alquiler
La Ley de vivienda regula en su Disposición Final segunda una serie de modificaciones en la Ley del IRPF, el Impuesto de Sociedades, el Impuesto sobre la Renta de no Residente y el Impuesto sobre el patrimonio para establecer incentivos fiscales que favorezcan la bajada de los precios de alquiler. Los incentivos son los siguientes:
- Una bonificación del rendimiento neto positivo obtenido con el alquiler de vivienda de un 90 % cuando se formalice un nuevo contrato de un inmueble situado en una zona tensionada y se reduzca la renta inicial un 5% respecto a la renta del anterior contrato.
- Una reducción del 70 % cuando no se cumplan los requisitos anteriores, pero se den alguna de estas circunstancias:
- Que se alquile por primera vez la vivienda en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
- Si es el arrendatario es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación con una limitación en la renta del alquiler.
- Una bonificación del 60 % cuando no se cumplan los requisitos anteriores pero la vivienda haya sido rehabilitada en los dos años anteriores.
- Un 50 % en el resto de los casos.
En definitiva, la declaración de zona tensionada parece que está logrando el efecto deseado de reducir el precio de los alquileres en zonas en las que estaba excesivamente alto. Sin embargo, también está suponiendo que la oferta de viviendas para el alquiler de larga duración se reduzca por su traspaso al alquiler de temporada.
Sin duda, nos encontramos ante un reto importante que tendremos que afrontar en los próximos meses para que el mercado inmobiliario pueda garantizar el acceso a la vivienda de alquiler sin precios excesivos.
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