La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el marco legal que regula las relaciones entre los propietarios en comunidades de vecinos en España. Dentro de esta ley, el artículo 17 es fundamental, ya que define las mayorías necesarias para adoptar acuerdos en las juntas de propietarios, asegurando que las decisiones tomadas reflejen un consenso o al menos una mayoría significativa de los propietarios.
¿Cuáles son las mayorías que se contemplan en el artículo 17 de la Ley de propiedad horizontal?
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las mayorías necesarias para adoptar diferentes tipos de acuerdos en la junta de propietarios.
En función del tema a decidir, pueden requerirse mayorías simples, mayorías de 3/5 partes o unanimidad. Este artículo es esencial para garantizar la toma de decisiones colectivas en una comunidad de propietarios, y está estrechamente relacionado con los artículos 15 y 16, que regulan el funcionamiento y convocatorias de la junta de propietarios.
En el artículo, se estipula que, para determinar las mayorías, solo se tomarán en cuenta los votos favorables al acuerdo en cuestión. Las abstenciones no cuentan en contra del acuerdo. Es decir, si en una junta de propietarios asisten 20 personas y 10 votan a favor de un acuerdo, 5 votan en contra y 5 se abstienen, el acuerdo se adoptaría por mayoría simple, ya que las abstenciones no se contabilizan en contra.
Sin embargo, es esencial tener en cuenta que, para determinar la validez de algunos acuerdos, se considera el coeficiente de participación de cada propietario.
Con respecto a los tipos de mayorías que se contemplan nos encontramos con:
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Mayoría Simple:
Se refiere a la mayoría de los votos de los asistentes a la junta, siempre que estos representen, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Esto aplica para acuerdos que no tengan una mayoría específica estipulada en la LPH. Si no se alcanza esta mayoría en una primera convocatoria, en la segunda basta con que el acuerdo sea tomado por la mayoría de los asistentes, siempre que representen más del 50% del valor de las cuotas de los presentes.
Se produce, por ejemplo, si en una junta asisten 10 propietarios y 6 votan a favor de pintar la fachada del edificio, se ha alcanzado una mayoría simple.
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Mayoría de 3/5 partes:
Se requiere esta mayoría para acuerdos como el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, el establecimiento o supresión de los servicios de portería, jardinería, seguridad, u otros servicios comunes, y el establecimiento de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicaciones, entre otros.
Se produce cuando algunos acuerdos requieren un respaldo mayor y se necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios. Por ejemplo, si la comunidad decide arrendar un espacio común para instalar una antena de telecomunicaciones, necesitarán el voto favorable de, por ejemplo, 18 de 30 propietarios.
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Unanimidad:
Se requiere el voto unánime de todos los propietarios para acuerdos que supongan la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Por ejemplo, si se quiere cambiar algo fundamental en el edificio, como modificar los estatutos de la comunidad o cambiar el uso de un elemento común, todos deben estar de acuerdo. Si hay 40 propietarios, los 40 deben votar un favor.
Estas mayorías aseguran que las decisiones adoptadas en la junta de propietarios cuenten con el respaldo necesario, reflejando el consenso o el acuerdo de una parte significativa de la comunidad.
La impugnación de los acuerdos:
Si un propietario considera que un acuerdo adoptado es perjudicial para él o para la comunidad, o si considera que no se ha tomado siguiendo las reglas establecidas en la LPH, tiene derecho a impugnar ese acuerdo.
Para hacerlo, debe seguir un procedimiento legal y hacerlo dentro de un plazo determinado. Específicamente, el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal señala que aquellos propietarios ausentes de la junta, si no están de acuerdo con la decisión tomada y desean impugnarla, deben comunicarlo de forma fehaciente en un plazo de 30 días naturales desde que se les notifique el acuerdo. Si no manifiestan su disconformidad dentro de este período, se considerará que acepta el acuerdo.
Además, es importante resaltar que la impugnación de un acuerdo debe realizarse ante los tribunales de justicia, y para ello se deben seguir ciertos procedimientos y criterios específicos establecidos en la ley.
Por lo tanto, es recomendable que, antes de proceder con una impugnación, el propietario consulte con un experto en derecho inmobiliario o un abogado especializado para asegurarse de actuar correctamente y dentro de los plazos legales.
Procedimientos especiales contemplados en el artículo 17 de la LPH:
También se contemplan procedimientos especiales en el artículo 17 de la LPH:
Hay momentos en que no se logra la mayoría necesaria en una primera reunión. Para estos casos, el artículo 17 contempla la posibilidad de convocar una segunda junta.
En esta segunda convocatoria, para ciertos acuerdos, se requiere solo una mayoría simple, facilitando la toma de decisiones.
Aquellos propietarios que no estuvieran en la junta y no expresaran su disconformidad en 30 días naturales desde que se les notifique el acuerdo, se entenderá que están de acuerdo con lo decidido.
Esperamos que esta explicación sobre el artículo 17 de la LPH haya aclarado tus dudas y te haya brindado una visión más clara de cómo se adoptan y gestionan los acuerdos en una comunidad de propietarios. Si necesitas más información o tienes preguntas específicas, no dudes en contactarnos en Bourgeois Fincas. Estamos aquí para ayudarte y garantizar que tu experiencia como propietario sea lo más fluida y transparente posible.
