Una vez finaliza el contrato de alquiler de una vivienda, es el deber y responsabilidad del arrendador devolver la fianza total al arrendatario. La fianza es un soporte económico que sirve como garantía del cumplimiento correcto de los términos del contrato por parte del arrendatario. Esta deberá ser depositada en el organismo competente que sea designado por cada comunidad autónoma por el arrendador.
A continuación, profundizaremos sobre cómo recuperar esta fianza paso a paso, si merece la pena reclamar la fianza, motivos para no recuperarla, información sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada en 2024 y respuestas a algunas preguntas de interés.
¿Qué es la fianza del alquiler y por qué se debe pagar?
La fianza del alquiler es una cantidad de dinero que el arrendatario debe depositar al arrendador al firmar un contrato de alquiler. Su principal función es servir como una garantía para el arrendador frente a posibles incumplimientos del inquilino. Esto puede incluir situaciones como daños al inmueble, impagos de servicios o gastos adicionales que el arrendatario no haya cubierto durante su estancia en la propiedad. En la mayoría de los casos, la fianza suele equivaler a una o dos mensualidades del alquiler y está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La fianza también protege al inquilino, ya que el arrendador tiene la obligación de devolverla si no se producen desperfectos y si se han cumplido todas las condiciones del contrato. Esta cantidad debe ser depositada en el organismo público correspondiente, donde queda retenida durante la duración del alquiler, y debe devolverse una vez que finalice el contrato si no hay ninguna reclamación.
¿Merece la pena reclamar la fianza del alquiler?
¿Cuándo es viable iniciar una reclamación legal?
Iniciar una reclamación legal por la fianza del alquiler es una opción válida cuando el arrendador no ha devuelto el dinero en el plazo establecido o ha realizado una retención injustificada. Si el inquilino considera que no hay razones legítimas para la retención, puede enviar una notificación formal por escrito al arrendador solicitando la devolución. Si, tras este intento de negociación, no se llega a una solución, es recomendable acudir a la vía legal. Sin embargo, para que la reclamación sea viable, es fundamental que el inquilino disponga de pruebas suficientes, como el contrato de alquiler, fotos del estado del inmueble, y los recibos de pagos realizados.
Reclamar la fianza del alquiler puede implicar algunos costes asociados, como la contratación de un abogado o el pago de tasas judiciales. No obstante, si el importe de la fianza es considerable, puede valer la pena iniciar el proceso legal. En muchos casos, los arrendadores, al recibir una reclamación formal o ante la amenaza de acciones legales, optan por devolver la fianza para evitar complicaciones mayores. Por tanto, si la cantidad retenida es significativa o si se trata de una retención injusta, es recomendable seguir adelante con la reclamación y por lo tanto, merece la pena reclamar la fianza del alquiler.
¿Cómo reclamar la fianza de un alquiler en 2024?
Si quieres reclamar y recuperar la fianza de alquiler con éxito, te recomendamos seguir los siguientes pasos:
Paso 1 – Hacer las cosas bien desde el día 1
Este primer paso es el más importante, ya que el propietario puede no devolver la fianza si el inquilino incumple sus responsabilidades. Por esta razón, desde el momento en que se entregan las llaves, se debe cumplir con el contrato de arrendamientos de vivienda, conservar el estado de la vivienda e inmuebles que haya en ella y que el pago del arriendo esté siempre al día.
Asegúrate también de haber depositado la fianza en el organismo correspondiente, según las normativas locales. Este paso garantiza una base legal y transparente para la devolución al final del arrendamiento. Si fue depositada a nombre de una persona jurídica, la fianza y su devolución siguen los procedimientos específicos aplicables.
Paso 2 – Avisar con antelación del fin del arrendamiento
Verifica que la duración del contrato haya concluido.
La devolución de la fianza generalmente ocurre después de la finalización del arrendamiento. Asegúrate de que haya pasado el período estipulado en el contrato.
Una vez comprobado esto, es de vital importancia informar al arrendatario que se quiere poner fin al alquiler como mínimo un mes de antelación de la fecha en la que se quiere realizar la entrega de llaves. Esto está indicado en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se aconseja que este aviso sea realizado por escrito para que quede constancia de ello.
Paso 3 – Reclamar la fianza tras la entrega de llaves
Si como arrendatario se ha cumplido con todas las obligaciones contractuales, se puede solicitar la devolución de fianza al propietario. Se recomienda hacerlo mediante una llamada telefónica, un correo o enviar un burofax para que quede constancia escrita. Un burofax es un método que ofrece validez legal y comprobante de recepción. Bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, si el propietario tarda más de un mes desde la entrega de las llaves en pagar la fianza, tiene que abonar los intereses legales correspondientes.
Paso 4 – Reclamar fianza mediante juicio
En el caso de que el propietario se niegue a devolver la fianza de alquiler a pesar de haber cumplido con todas las responsabilidades de inquilino y que no haya ningún daño en la propiedad, se puede reclamar mediante un juzgado. Para ello es importante aportar el burofax que hemos mencionado en el paso anterior, este documento permitirá acreditar el envío de la reclamación de la fianza del arrendamiento.
Si el alquiler no supera los 6.000 €, el juicio será verbal y si el alquiler no supera los 2.000 euros es posible presentarse sin un abogado o procurador. Si, por el contrario, el alquiler supera los 6.000 € es posible que se realice un juicio ordinario donde la resolución no será obtenida en el momento, como ocurre con el verbal.
Plazos para la devolución de la fianza
¿Cuándo debe devolverse la fianza según la Ley?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza debe devolverse al inquilino una vez finalizado el contrato de alquiler y cuando se haya hecho la inspección del inmueble. La ley establece un plazo máximo de 30 días desde la entrega de llaves para que el arrendador devuelva la fianza o comunique cualquier retención que considere necesaria. En caso de que el arrendador no devuelva la fianza dentro de este plazo y no exista ninguna justificación para retenerla, el inquilino tiene derecho a reclamar el importe.
¿Qué pasa si el arrendador no devuelve la fianza en plazo?
Si el arrendador no devuelve la fianza dentro del plazo de 30 días sin justificación válida, el inquilino puede reclamar la totalidad del importe. Además, en algunos casos, el arrendador puede ser obligado a pagar intereses por el retraso. Si no hay un acuerdo entre las partes, el inquilino puede optar por iniciar una reclamación formal o, en última instancia, acudir a la vía judicial para recuperar su dinero. La clave es que el arrendatario conserve toda la documentación relacionada con el alquiler y la entrega del inmueble para respaldar su reclamación.
Motivos por los que no devuelven la fianza del alquiler
Daños en el inmueble
Uno de los motivos más comunes para que no se devuelva la fianza es la existencia de daños en el inmueble. Si, tras la inspección, se encuentran desperfectos que no están relacionados con el uso normal de la vivienda, el arrendador puede retener parte o toda la fianza para cubrir el costo de las reparaciones. Esto puede incluir desde daños en paredes o electrodomésticos hasta la rotura de mobiliario, siempre que dichos daños no estén contemplados dentro del desgaste habitual por el uso de la vivienda.
Impagos o deudas pendientes de servicios
Otro motivo por el cual el arrendador podría no devolver la fianza es si el inquilino ha dejado deudas pendientes de suministros como agua, luz, gas o comunidad. En estos casos, la fianza se puede utilizar para cubrir los pagos pendientes que el arrendatario no haya liquidado. Es importante que el inquilino conserve los recibos de pago de estos servicios para demostrar que no hay deudas al finalizar el contrato.
Falta de limpieza o incumplimiento de condiciones del contrato
La falta de limpieza del inmueble al final del contrato también puede dar lugar a que el arrendador retenga parte de la fianza para cubrir los gastos de limpieza. Asimismo, el incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato de alquiler, como el subarrendamiento no autorizado o modificaciones no consentidas en la vivienda, puede justificar que el arrendador retenga el importe total o parcial de la fianza.
Realización de obras sin permiso
Otro motivo frecuente por el que un arrendador puede no devolverte la fianza es la realización de obras o modificaciones en el inmueble sin su consentimiento. Cualquier cambio estructural o alteración significativa, como la pintura de paredes, la instalación de mobiliario fijo o la modificación de instalaciones eléctricas o de fontanería, debe contar con la autorización previa del propietario. Si el inquilino realiza obras sin el permiso expreso del arrendador, este puede retener parte o la totalidad de la fianza para restaurar el inmueble a su estado original, o para realizar las reparaciones necesarias si las obras han causado daños.
¿Qué dice la ley en 2024 al respecto? Fianza en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos
En la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (información actualizada para 2024), la fianza, y dentro del Artículo 36 de la LAU, la cual va dirigida a la fianza, se establecen los siguientes puntos:
- Es obligatoria la fianza en metálico y será equivalente a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda habitual o de dos mensualidades si se trata un uso distinto a la vivienda como oficinas, locales, etc. Toda cantidad de dinero que esté por encima de esos límites no formarán parte de la fianza, sino que serán recogidas en el contrato bajo el concepto de ‘“garantía adicional”. Si la fianza no se paga, es motivo para pedir judicialmente la finalización del contrato.
- Durante los primeros 5 años de contrato el importe de la fianza no se puede incrementar, aun si la renta se vaya actualizando en base al IPC. Pasado este periodo de tiempo y si el contrato de arrendamiento se prorroga, se puede actualizar la fianza coincidiendo con la renta existente.
- En este Artículo no se establece que sea una obligación para el propietario devolver la fianza en 30 días tras la finalización del contrato. Pero, se establece que, si después de este periodo de tiempo no lo hace, se devengará el interés legal del saldo para que la fianza en metálico que deba ser restituido, se cubra. Es decir, el propietario deberá pagar intereses.
¿Qué pasa si no te devuelven la fianza finalmente?
Cuando el arrendador no devuelve la fianza al finalizar el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a tomar medidas para recuperar su dinero. Lo primero que debes hacer es intentar resolver el conflicto de forma amistosa, comunicándote con el arrendador para solicitar una explicación. Si no recibes una respuesta o no hay una justificación válida para retener la fianza, puedes iniciar el proceso de reclamación formal.
En muchos casos, el arrendador puede alegar razones como daños en el inmueble o deudas pendientes, pero si crees que estas razones son infundadas o no se ajustan a la realidad, puedes tomar medidas legales. Es importante que, como inquilino, conserves toda la documentación del alquiler, incluidos el contrato, los recibos de pago y las fotos del estado del inmueble al final del arrendamiento, ya que te servirán como pruebas en caso de tener que acudir a la vía legal.
Algunas preguntas frecuentes sobre la fianza
¿Vale la pena reclamar la fianza?
Sí. Una fianza equivale a una mensualidad de renta de alquiler, y la cantidad puede ascender si hay garantías adicionales, por lo que su recuperación puede ser un tema de preocupación para los inquilinos. Por lo tanto, puede servir como una buena ayuda para poder establecerse en una nueva vivienda.
¿Cuándo se devuelve la fianza de un alquiler?
Se devuelve la fianza una vez se entreguen las llaves de la vivienda en la fecha que se haya acordado en el contrato.
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
El plazo para devolver la fianza de un alquiler es de 1 mes tras la entrega de llaves. El propietario tiene 30 días para examinar el estado de la vivienda y, si todo está correcto, solicitar y devolver la fianza al inquilino.
¿Me pueden reclamar más dinero que la fianza?
En el caso de que haya desperfectos en la vivienda que necesiten reparación, el propietario puede reclamar la cuantía total de estos al arrendatario, siempre y cuando sean probados. Esta cantidad, dependiendo de las circunstancias de los daños, puede ser superior a la fianza.
¿Cómo reclamar la fianza de un alquiler?
Se puede realizar mediante una llamada telefónica o incluso un correo electrónico. En el caso de que el propietario no conteste, será necesario escribir un burofax para que de esta manera se deje constancia y se pruebe el intento de comunicación.
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