Antes de elegir un terreno para la construcción de una casa, existen muchos factores que debes tener en cuenta. Qué tipos de suelo existen, qué diferencia hay entre unos y otros y cómo saber si son urbanizables. En Bourgeois Fincas, queremos ayudarte a resolver todas esas dudas y hemos preparado este artículo con todo lo que necesitas saber sobre un terreno para construir.
Comprar un terreno para construir una casa: 4 claves
1. Determina cuál será tu presupuesto
Antes de proceder con la búsqueda de terrenos en la zona interesada, es indispensable establecer un presupuesto. Una vez tengas el máximo precio que estás dispuesto a pagar, puedes ir comparando los terrenos que te encuentres para identificar aquel que mayor convenga a nivel precio, calidad y zona.
2. Tipos de suelo para vivienda
Conocer el tipo de suelo donde se encuentra el terreno es igual de importante. Para poder analizar los distintos tipos de suelo, hay que tener presente que el derecho de la propiedad del suelo está limitado a lo que establezca la legislación de suelo y urbanismo, así como el planeamiento urbanístico. Dicho esto, los tipos de suelo son los siguientes:
Suelo urbano
Para que un suelo sea urbano, debe formar parte de un desarrollo urbano y encontrarse, por tanto, en la malla urbana de la ciudad. Según el Decreto Legislativo 1/2010 de la Ley de Urbanismo, existen dos categorías de suelo urbano: Suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
- Suelo urbano consolidado: Todos los terrenos que tengan la condición de solar edificable, así como los que puedan alcanzar dicha condición mediante actuaciones de gestión urbanística aislada, son considerados suelos urbanos consolidados. También lo son aquellos terrenos que sustenten dotaciones urbanísticas propias de las zonas urbanas en las condiciones establecidas por el planeamiento urbanístico.
- Suelo urbano no consolidado: Son aquellos terrenos en los que se prevén operaciones de renovación urbana en un futuro. Es decir, son partes de la ciudad que no están edificadas, pero a las que el planeamiento urbanístico considera potenciales para la creación de nuevos edificios, nuevos viales, zonas verdes, equipamientos, dotaciones, etc.
Suelo urbanizable
Son terrenos que aún no han sido urbanizados, pero vienen delimitados por los instrumentos de planeamiento urbanístico como espacios para un nuevo crecimiento urbano. Esta categoría de suelo no se recoge dentro de la normativa estatal, sino que depende de las diferentes normativas autonómicas y se lleva a cabo una vez que se ejecutan las actuaciones de transformación urbanística correspondientes.
Suelos rústicos
Como principio general, no se puede construir en suelo rústico, aunque lo cierto es que todo propietario tiene derecho al uso y disfrute y a la explotación de su finca rústica, en función de su situación y características objetivas. Por lo tanto, en estos casos, la normativa contempla un pequeño espacio en el que está permitido construir en suelos de estas características.
3. Conocer la normativa urbanística
Es importante tener presente que no se puede construir todo lo que uno quiere en la parcela adquirida, hay que ajustarse a las normas urbanísticas. Normas que pueden variar según la población y que hay que tener presentes en la construcción de la vivienda. Entre las normativas se pueden encontrar: densidad poblacional, altura de edificación, limitación de ampliación o rehabilitación de una vivienda, y otros parámetros que podrían afectar el diseño y desarrollo del terreno. Por esta razón, debes tener presente los siguientes puntos:
- No se puede superar el número de metros cuadrados o plantas especificadas.
- Deberás tener cuidado con los terrenos protegidos, en muchos de ellos no se puede edificar.
- Se debe mantener una distancia entre los límites de la parcela y la vivienda.
Todas las especificaciones se pueden consultar solicitando la ficha técnica urbanística del terreno.
4. Contar con asesoramiento técnico
Antes de hacer una inversión como esta es importante contar con el asesoramiento de un profesional desde un principio. Estas personas están capacitadas para ofrecer una guía completa para que encuentres un terreno que se ajuste a tus necesidades específicas. Esto es esencial porque si se elige y compra una parcela antes de realizar una consulta profesional, posteriormente puede haber limitaciones que pueden dificultar construir la casa de tus sueños.
En cuanto a los aspectos administrativos, tendremos que consultar:
- El catastro.
- La normativa.
- La licencia de obras e impuestos.
Y los siguientes aspectos legales:
- Nota simple.
- Casos especiales: parcelas que provienen de una segregación.
Si necesitas más información, en Bourgeois Fincas, una compañía inmobiliaria especializada en la gestión e intermediación de compra, venta y alquiler de propiedades de prestigio y exclusivas, podemos ayudarte a resolver tus dudas y a encontrar la vivienda que buscas.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros necesito para construir una casa en terreno rústico?
Para poder construir una vivienda en terrenos rústicos, serán imprescindibles las siguientes condiciones:
- La parcela debe tener como mínimo 2000 metros cuadrados, debe tener acceso a una vía de uso público y contar con los suministros básicos (agua, luz, red de saneamiento, recogida de basuras).
- La construcción no podrá ocupar más del 20% de la superficie de la parcela.
- Las características constructivas y estéticas deben estar acordes con el entorno.
- La altura máxima de la construcción será de 7 metros o dos plantas.
- La edificación se realizará minimizando el impacto visual y la topografía del terreno.
¿Cómo saber si un terreno es urbanizable?
Para saber si un terreno es urbanizable, deberemos tener en cuenta estos aspectos técnicos relacionados con la viabilidad de desarrollo urbano:
- Acceso y Vías de Comunicación. Verificar si el terreno cuenta con acceso adecuado a vías públicas y si se puede conectar fácilmente a redes de transporte existentes.
- La topografía. Evaluar la topografía del terreno es esencial para determinar si es adecuado para la construcción y si se requieren trabajos de nivelación o excavación.
- La geología. Se debe conocer la geología del área para evitar problemas de cimentación y estabilidad del suelo.
- Analizar cómo se maneja el drenaje de agua en el terreno y sus alrededores es crucial para evitar problemas de inundaciones o acumulación de agua en futuras construcciones.
- Zonificación y Uso del Suelo. Comprobar la zonificación del terreno según el plan de ordenamiento territorial y las regulaciones locales para entender qué tipos de construcciones son permitidas en esa área y si coinciden con tus objetivos de desarrollo
- Asegurarse de que el terreno tenga acceso a servicios básicos como agua potable, alcantarillado, electricidad y comunicaciones. La distancia a las redes de infraestructura existentes puede influir en la viabilidad de la urbanización.
¿Cómo obtener permiso de construcción?
En primer lugar, es importante considerar que, aunque la Ley de Urbanismo establece normas generales, son los ayuntamientos los responsables de clasificar los tipos de obras y los permisos necesarios, mediante sus respectivas ordenanzas municipales. Por ejemplo, si se desea obtener un permiso de obra en Sabadell, es necesario consultar con el Ayuntamiento de Sabadell antes de iniciar cualquier construcción.
Por esta razón, el primer paso va a ser dirigirse al ayuntamiento correspondiente y pedir el formulario de solicitud, así como la lista de todos los documentos necesarios, según el tipo de obra que se vaya a realizar.
Esto generalmente incluye llenar formularios específicos y proporcionar los documentos requeridos, como los planos del proyecto, la memoria descriptiva, los cálculos estructurales, entre otros. Una vez hecha la solicitud se debe pagar las tasas correspondientes.
Una vez que el ayuntamiento esté satisfecho con el proyecto y se hayan realizado los ajustes necesarios, se otorgará el permiso de construcción. Esto generalmente se materializa en un documento oficial.
¿Quieres recibir un asesoramiento personalizado sobre cómo elegir un terreno para construir una casa? En Bourgeois Fincas contamos con expertos en gestión de patrimonio inmobiliario para guiarte en tu inversión. No dudes en contactarnos.
