Enajenación de la finca arrendada. Artículo 29 LAU
La enajenación de la finca arrendada sucede cuando, estando en vigencia un contrato de arrendamiento sobre una vivienda, al propietario de dicha vivienda se le enajena la propiedad, o dicho de otra forma, el propietario deja ser propietario y la vivienda pasa a ser potestad de un tercero.
En este artículo en Bourgeois Fincas queremos ayudar tanto a propietarios como inquilinos a saber que derechos y obligaciones tienen cuando sucede una enajenación de la finca arrendada y los trámites con el registro de la propiedad.
En el Artículo 29 sobre enajenación de la finca arrendada de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como en el Artículo 4.3 sobre Régimen aplicable y el Artículo 34 de la Ley Hipotecaria, podremos encontrar todo lo referente a la reglamentación legislativa sobre la enajenación de la finca arrendada. Veamos qué nos dicen estos artículos:
Artículo 29 de la LAU. Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 4. Régimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
Artículo 34 antigua Ley Hipotecaria
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Viendo que nos dice tanto la Ley Hipotecaria como la LAU, podemos asumir que:
En caso de enajenación de la finca arrendada el arrendatario, es decir el inquilino, tiene derecho a permanecer en la finca que ha alquilado hasta el cumplimiento del contrato en vigencia siempre y cuando el contrato de alquiler o arrendamiento no contenga una cláusula que disponga de lo contrario.
Otros artículos incluídos en el Título III, acerca de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
- Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
- Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendamiento.
- Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
- Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
- Artículo 33. Muerte del arrendatario.
- Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
- Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
